[摘要] “背道而驰”是任何时代的商业法宝。在多数商业项目仍在倾向于强化功能和扩大规模时，另类的文化创意地产的商业模式正蕴藏着巨大的商机。凭借老旧建筑带来的时空穿越，文化味道更浓的创意商业在成为城市新风景的同时，也成为商业地产领域的新焦点。

     “背道而驰”是任何时代的商业法宝。在多数商业项目仍在倾向于强化功能和扩大规模时，另类的文化创意地产的商业模式正蕴藏着巨大的商机。凭借老旧建筑带来的时空穿越，文化味道更浓的创意商业在成为城市新风景的同时，也成为商业地产领域的新焦点。

       798模式的再造与改良

       在北京798艺术区，上海新天地、逸飞创意街之后，此类文化创意地产已经越来越多地成为城市中重要的商业力量。

       创意地产可以通过对老建筑历史文化资源的发掘，或通过新建筑文化形态创新的方式发现价值。通过建筑形式的空间穿越，为地产项目增加更多的文化气息。

       国内的创意地产主要依托创意产业，是创意产业在房地产市场合理融合的结果。北京的798艺术区是国内较早的文化创意园区，这里原本是一个画家聚集区，进驻的商家主要是画家工作室。但是经过几年的发展之后，浓厚的商业氛围让这里成为了北京一个 的文化创意商业区。

       798艺术区的成功，一方面来自其建筑自身的 ，另一方面则是特定时期特定人群的自发聚集形成的独特商业氛围。北京798位于北京市区东北郊机场路附近的大山子地区，是上世纪50年代初，由德国设计师设计的老厂房。而对798改造的开始只是一群艺术家的自发行为，除了停车场和小商店之外，项目运作之初几乎没有任何规划。

       与北京798相对应的，是上海的新天地，作为一个完整的商业项目，其建筑过程有严格的程序，从立项对市场的调研到对现场的实地调查，确定哪里需要改造，哪里需要确保，以及对旧建筑的改造所采取的策略等，都使得新天地成为中国文化创意地产的代表作品。

       如果说北京798艺术区的出现，是以重新启用老旧建筑为基础，让人们重新发现了老旧建筑商业价值的话，那么上海新天地则是通过对老旧建筑的完整规划和改造，将文化创意地产进行了又一次改良和拓展。

       泛地产+创意产业

       对于创意地产的概念，主流定义为：泛地产+创意产业，其核心还是一种新型的商业地产运作模式。它综合了房地产业与创意产业两个产业特性，用文化理念的创造，提高房地产商品的附加值。

       在上海新天地的改良方式之后，文化创意地产也从老旧厂房的改造，升级到包括许多全新的地产组合空间形式，以全新的建筑空间来形成新的创意园区。画家陈逸飞生前留下的逸飞创意街就是创意街的一个典型项目。该项目建筑面积约2万平方米，全长800米，与上海科技馆隔岸相望，整体外观通过重新组合展现了历史与现代交融的创意产业特征。通过该创意街许多现代、时尚的 创意工作室和艺术创作工作室进驻。上海逸飞创业街还带动了周边餐饮类、休闲类、购物类等商业的发展。

       创意地产的开发还必须注重时尚消费文化的经营，通过具有创意性的会展、餐饮、娱乐、休闲、体育、购物、旅游等场所的兴建，借以传播时尚， 时尚消费经营。

       因此，对于文化创意地产，经营期间的物业服务也十分重要。北京竞园是从视觉角度利用老建筑的空间，该项目定位于北京影像产业基地，区内商业机构以商业摄影机构、艺术摄影机构和文化传播机构为主。对于这些需要视觉效果的企业来说，竞园的老旧工厂带来的历史沉淀和多重空间组合，正能满足他们的需求。此外，竞园还将大空间的旧厂房改造为新闻发布会 和艺术展览场所，使得该商业区有了区别与一般酒店会议厅的会议功能，保时捷911新品发布会、Google音乐搜索发布会等国际 企业的新闻活动都被安排在了这里。

       在整合了场地资源的同时，竞园还联合进驻的众多商业摄影机构和影视制作机构，为客户提供整体的创意、拍摄及后期制作的服务，不但让客户可以在这里得到 的形象类服务，也帮助园区内的进驻商业企业之间充分发挥自己的资源 。

      从历史到未来的穿越

       在文化产业被列为国家支柱产业之后，文化创意地产的未来已经被越来越多的企业所看好。但是，在未来还没有来到时，文化创意地产的现实仍然有很多烦恼。

       文化创意地产作为一个符号化的商业区和窄众商业模式，项目的硬件条件必不可少，文化创意项目需要寻找有文化属性，又可以满足商业物业需求的老建筑，而这就给文化创意商业的选址带来了诸多限制。

       在文化创意产业项目中，对老旧厂房的改造，大多有三种模式：即老厂房自己成立运营公司运营老旧厂房；商业运营公司租赁老旧厂房土地，由商业运营公司负责项目运营；房地产企业自建并运营创意文化产业项目。

       由于大多文化创意商业的老旧建筑并不属于文物，也缺少特定的保护制度，所以物业问题往往成为文化创意商业发展一个障碍。

       位于北京朝阳区的尚8CBD文化创意园就因为没有躲过城市拆迁， 终半途而废。2007年，尚巴（北京）文化有限公司租用北京市电线电缆总厂的土地，改造成为了北京尚8文化创意园，但是在运营了几年之后， 终由于CBD二期工程的规划，使得项目没有延续下来。

       因此，在文化创意产业发展的过程中，通过房地产自建物业形式出现的文化创意项目也越来越多。去年落成的上海证大喜马拉雅艺术 ，就是一个完整的自建文化创意商业项目。该项目拥有美术馆、剧场、多厅影院等文化活动空间和商场、酒店、品牌展示 等多种业态资源。

      与老旧建筑的穿越历史不同，这类自建的文化创意产业则更像是面向未来的文化穿越。但不管怎样，只要有被认可的艺术建筑形态，文化创意产业的商业价值都会得以挖掘。